Áticos acristalados
A quince metros del suelo el mismo cerramiento recibe casi el doble de presión de viento, y el vidrio que exige la norma tampoco es el mismo.
Un ático acristalado es la terraza de la última planta cerrada con vidrio. No es el mismo trabajo que acristalar un porche a ras de suelo, aunque el sistema que se instale se llame igual.
Cambian tres cosas que están escritas en normas que puedes consultar: la presión de viento que tiene que aguantar, la clase de vidrio que se exige y el permiso que hace falta. Y dependen del edificio otras dos: sobre qué se apoya, porque esa terraza suele ser la cubierta, y si el cierre computa como superficie construida. Conviene saberlo antes de pedir presupuesto, porque ninguna de las cinco aparece en un catálogo.
¿Qué es un ático acristalado y qué no?
Aquí hablamos de la terraza descubierta de una vivienda en la última planta, a la que se le pone un cerramiento de vidrio, con o sin cubierta. No es lo mismo que un bajo cubierta o una buhardilla, donde lo que se abre son huecos en el faldón. Eso son ventanas de tejado, claraboyas y lucernarios, y va en su propio apartado. Tampoco es exactamente un cerramiento de terraza cualquiera: lo distingue la altura y el hecho de estar sobre la cubierta del edificio.
El viento a quince metros no es el viento a tres
El Código Técnico calcula la presión del viento como la presión dinámica por un coeficiente de exposición y un coeficiente de forma. Ese coeficiente de exposición depende de la altura del punto y de lo despejado del entorno. Y en zona urbana la tabla del DB-SE-AE va de 1,3 a tres metros de altura a 2,1 a quince metros y 2,6 a treinta. En el borde del mar o de un lago arranca ya en 2,4 y llega a 3,7.
Dicho en claro: el mismo cerramiento, en la misma calle, recibe en un ático el doble de presión que en el porche de la planta baja. Ese es el motivo de que un sistema perfectamente válido abajo no sirva arriba sin cambiar escuadrías, anclajes o espesores. Y de que no tenga sentido comparar una oferta de ático con la que le pasaron a un conocido para su jardín.
Hay además un detalle que conviene conocer: el documento permite tomar un coeficiente constante de 2,0, independiente de la altura, solo en edificios urbanos de hasta ocho plantas. Por encima de eso hay que ir a la tabla o a las expresiones generales, y los valores suben.
El vidrio tampoco es el mismo
El DB-SUA fija la clase de vidrio que hay que poner en las áreas con riesgo de impacto según la diferencia de cotas a ambos lados de la superficie acristalada. Entre 0,55 y 12 m pide una clasificación con Y igual a B o C y Z igual a 1 o 2.
Por encima de 12 metros exige Z = 1, el nivel más severo del ensayo pendular de la UNE-EN 12600:2003. En un ático, esa diferencia de cotas es sencillamente la altura del edificio. Así que a partir de una cuarta o quinta planta estás siempre en el tramo más exigente.
La excepción importa tanto como la regla: la exigencia se aplica a los vidrios que no tengan delante una barrera de protección conforme al propio DB-SUA. Esa barrera tiene sus propias condiciones.
Existe siempre que la diferencia de cota supere 55 cm y mide 0,90 m como mínimo hasta 6 m de desnivel y 1,10 m por encima. No puede ser fácilmente escalable (sin puntos de apoyo entre 30 y 50 cm de altura, sin salientes horizontales de más de 15 cm de fondo entre 50 y 80 cm). Y no puede tener huecos que atraviese una esfera de 10 cm.
De ahí sale una partida que casi nunca está en el presupuesto inicial: si la barandilla actual del ático no cumple esas condiciones. O el vidrio sube de clase, o hay que sustituirla.
Los permisos son dos, y el difícil es el de dentro
Además del trámite municipal, en un edificio en régimen de propiedad horizontal manda la Ley 49/1960. Su artículo 7.1 dice, literalmente, que el propietario podrá modificar los elementos de su piso «cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».
Un cerramiento acristalado de una terraza se ve desde la calle, así que la discusión suele girar justamente sobre si altera esa «configuración o estado exteriores». Y la ley añade que «los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios».
Esto no es asesoramiento legal ni pretende serlo: es el mecanismo, para que sepas a quién preguntar. La consulta va al administrador de la comunidad y al ayuntamiento, antes de pedir presupuestos, porque es lo único de toda la lista que puede hacer inviable la obra entera.
La terraza de un ático suele ser la cubierta del edificio
Y eso cambia el trabajo por completo. Cada anclaje atraviesa la impermeabilización, y una perforación mal resuelta sobre una cubierta es una filtración a la vivienda de debajo (el terreno de nuestro blog hermano Adiós Humedades). Preguntar cómo se sella cada apoyo, y quién responde de ello, no es desconfianza: es la pregunta central.
Los desagües son la otra mitad. El DB-HS fija un mínimo de dos sumideros para cubiertas de menos de 100 m² (tres entre 100 y 200). Obliga además a que los puntos de recogida basten para que no haya desniveles mayores de 150 mm. Cerrar la terraza no puede dejar un sumidero dentro del recinto sin acceso, ni reducir el número de puntos por los que evacúa el agua. Y el peso del sistema se suma al del forjado de cubierta, que no siempre se dimensionó para eso.
¿Computa como superficie construida?
Puede computar, y lo fija la ordenanza de cada municipio, no el instalador. De ahí que el tratamiento de una solución desmontable y de una fija no siempre sea el mismo. Y de que la consulta al ayuntamiento deba ir antes del presupuesto: afecta a la edificabilidad del edificio y, en su caso, a la descripción de la vivienda. Aquí no hay un criterio nacional que se pueda resumir en una frase; hay que preguntarlo.
Porche a ras de suelo o terraza de ático: qué cambia
| Aspecto | Porche a nivel de suelo | Terraza de ático | Dónde está escrito |
|---|---|---|---|
| Presión de viento | Coeficiente de exposición desde 1,3 en zona urbana | Hasta 2,1 a 15 m y 2,6 a 30 m | DB-SE-AE, coeficiente de exposición |
| Clase de vidrio | Con desnivel bajo, exigencia menor | Con más de 12 m de diferencia de cotas, Z = 1 | DB-SUA, impacto con elementos frágiles |
| Barandilla | 0,90 m si el desnivel no pasa de 6 m | 1,10 m como mínimo, y no escalable | DB-SUA, barreras de protección |
| Permiso | Trámite municipal | Trámite municipal y comunidad de propietarios | Ley 49/1960, artículos 7 y 17 |
| Soporte | Solera o estructura propia | Cubierta impermeabilizada del edificio | Proyecto y cálculo del edificio |
| Agua | Canalón y descarga propios | Sumideros existentes de la cubierta, que no se pueden anular | DB-HS, evacuación de aguas |
Qué preguntar antes de firmar
Con estos puntos por escrito puedes comparar dos ofertas de ático. Sin ellos, comparas dos totales que describen trabajos distintos.
El orden que ahorra disgustos
Primero la comunidad y el ayuntamiento, después el estado de la cubierta y de la barandilla, y solo entonces los presupuestos. Hacerlo al revés produce el caso clásico: un sistema elegido, pagado a cuenta y parado por un acuerdo de junta o por una consulta urbanística que nadie hizo. Ninguna de las dos cosas depende del instalador.
No publicamos precios ni €/m², ni importes o plazos de ayudas: cambian con cada convocatoria. Lo que damos es la lista de lo que hay que preguntar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cerrar la terraza de mi ático sin decírselo a la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a dar cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad, y limita las que alteran la configuración o el estado exteriores del edificio. Un cerramiento acristalado se ve desde la calle, así que es precisamente el tipo de obra sobre la que se discute. La consulta correcta es al administrador, y por escrito.
¿El vidrio de un ático tiene que ser laminado?
La norma no habla de laminado o templado sino de clasificación de resistencia al impacto, y en un ático, con más de 12 m de diferencia de cotas, exige el nivel más severo salvo que delante haya una barrera de protección que cumpla sus condiciones. En la práctica eso se resuelve casi siempre con vidrio laminado, pero lo que hay que pedir en el presupuesto es la clasificación, no el nombre del producto.
¿Se puede anclar el cerramiento a la barandilla que ya hay?
Depende de a qué esté anclada esa barandilla y de para qué fuerza se calculó, y no es algo que se decida a ojo en la visita comercial. Un cerramiento acristalado transmite a su apoyo la presión de viento de toda su superficie, que a esa altura es considerable. Hay que preguntar a qué elemento se ancla cada apoyo y quién comprueba que lo admite.
¿Cerrar un ático es lo mismo que poner cortinas de cristal?
Las cortinas de cristal son un sistema concreto de cerramiento, de paneles de vidrio templado sin perfiles verticales, y se pueden usar en un ático o en un bajo. Cerrar un ático es el proyecto completo: el sistema, el soporte, el agua y los permisos. El sistema es una decisión dentro del proyecto, no el proyecto.
¿Puede el cerramiento tapar un sumidero de la terraza?
No debería, y conviene comprobarlo en el plano antes de instalar. La norma fija un número mínimo de puntos de recogida en función de la superficie de la cubierta y exige que basten para evacuar sin acumulaciones; dejar uno dentro de un recinto cerrado y sin acceso para mantenerlo es problema seguro a medio plazo.
Fuentes
Lo que se explica aquí se apoya en estas fuentes oficiales. Si consultas una y no coincide con lo que lees, manda la fuente: se corrige el artículo.
- BOE. Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal
- Código Técnico de la Edificación. DB-SE-AE, Acciones en la edificación (acción del viento)
- Código Técnico de la Edificación. DB-SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad (caídas e impacto)
- Código Técnico de la Edificación. DB-HS, Salubridad (evacuación de aguas pluviales)